港中大商学院研究探讨文化背景如何影响中国移民海外物业投资决定

  香港，中国 -Media OutReach- 2018年9月18日 - 我们身处的世界日趋全球化，联系愈来愈紧密，移民海外以寻求更理想的发展机会日益普遍。然而，选择移居外国的人会否舍弃故有文化身分，以便彻底融入新移居地的文化呢？还是极力保留原有的文化特质，在新移居地与 “同声同气” 的 “自己人” 聚居，继续互相扶持？

  香港中文大学（港中大）商学院酒店及旅游管理学院及金融学系联席助理教授胡荣与澳大利亚悉尼科技大学的李世基博士携手进行的研究发现，结果是后者。研究结果显示，悉尼新移民在置业时，较大机会选择与原居地文化相近的群体之聚居地，而且更愿意为此而付出较高昂价钱。

  在这些新移民之中，来自东亚地区的移民最大机会选择接近其原居地文化的地点居住，并愿意为此付出较高楼价置业，情况尤以华人为甚。  ‘’

  胡教授表示：“我们的研究发现，个人的文化背景的确是影响楼价的重要因素之一。”

  胡教授指出，全球化促进多个社会融合，并为数百万人带来了新机遇。因此，悉尼、伦敦、洛杉矶和多伦多等多元文化居民汇聚的超级大都会正在成为新的常态，但我们仍然不太了解新移民与其原生国文化的互动如何影响其个人及财务决策，尤其是在物业市场的投资。

  有见及此，胡教授和李博士希望藉题为《同中求异还是去异求同？文化背景如何影响移民物业投资决定》的论文探讨物业投资者的文化背景及与邻近群体之间的文化差距，如何影响置业决定（在地点及楼价方面）。

  在这篇论文中，“大熔炉” 比喻不同宗教派别、民族和族群融合为一个独特的群体；而 “族群混处” 则指不同的种族群体并不同化，而是各自保留本身独立身分共存，就如像沙律中混合各式各样的食材一样。”

  胡教授表示：“在一个具有多元文化的城市中，我们希望了解究竟 ‘大熔炉’ 理论是主流，还是 ‘族群混处’ 才真正反映实况？换句话说，究竟不同的新移民群体是融合为一，还是各自保留文化独特性呢？”

  研究简介

  研究人员的目标是悉尼，这是最大且最多元文化的澳大利亚城市，其中不少居民都是新移民。根据澳大利亚人口调查统计局于2011年发表的统计数字，悉尼市区内57%人口都不是原籍澳大利亚或英国的。

  是次研究搜集了2006至2013年间悉尼都会区的个人物业交易纪录，数据来自专门为银行、金融市场、专业房地产代理商和消费者提供网上房地产价格信息的澳大利亚房地产监察公司（Australian Property Monitors）。研究有关的数据集内容包括交易价格、交易日期、物业地址、买家和卖家姓名，以及相关的物业特点。

  此外，研究人员亦采用了澳大利亚人口调查统计局在2006至2011年的数据，包括郊区的人口统计资料，以了解悉尼人口的民族构成状况。数据显示，悉尼在2011年的五大种族群体分别是澳大利亚人、华人、爱尔兰人、意大利人和阿拉伯人。

  研究人员引入了 “文化距离” 的概念来衡量物业买家的原生文化与物业邻近群体文化之间的差别。他们采用了吉尔特？霍夫斯塔德（Geert Hofstede）教授提出的六维文化框架来计算文化距离，该框架获广泛用于社会科学研究。该框架包括六个维度（避免不确定性、个人主义、权力距离、男性气质，长远定向和放任），各个国家在每个维度都获分配0到100的数值。

  举例来说，根据霍夫斯塔德教授的研究（2001年），澳大利亚和中国在多个维度的文化特质都截然不同，特别是个人主义和长远定向。

  研究人员利用复杂的数学公式计算出所有样本之间的平均文化距离数值为1.99。当然，土生土长的澳大利亚投资者在所有种族群体中的平均文化距离数值最低，仅为1.35。中国物业买家的平均文化距离数值是2.50。文化距离数值越高，代表买家和小区群体之间的文化差异愈大。

  如此说来，物业买家和社群之间的文化距离如何影响置业决定呢？

  文化距离敏感度

  一如所料，研究发现文化距离对物业投资者的地点选择及交易价格有莫大影响。

  具体来说，置业人士较有可能选择的物业，其座落地区拥有与其家乡更接近的文化，而且更愿意付出较高价钱于文化距离较小的地点购入物业。

  换句话说，文化距离与物业价格成反比关系。买家与邻近群体之间的文化距离愈大，交易价格便会愈低。

  根据研究，置业人士与地区之间的文化距离减少一个单位（大约等如范例之中一般澳大利亚人与一般中国买家之间的文化距离），楼价便会上升1.1%，即是7,382澳元。

  亚洲人钟情家乡文化

  更有趣的是，是次研究发现了出身于不同族群的物业投资者对家乡文化的热爱程度亦有所不同。

  胡教授指出：“与欧洲及澳大利亚买家比较，来自亚洲的投资者更热爱其家乡文化，当中尤以华人为甚，也最有可能为了更靠近中国文化群体而付出更高昂的价钱置业。”

  研究亦发现，若亚洲物业投资者与邻近群体之间的文化距离减少一个单位，所购置物业的价钱便会相应增加约2%至4%；但对于欧洲物业投资者来说，这个效应只会令物业价格上升1.3%。

  究竟原因何在？胡教授解释，来自中国、印度、马来西亚、菲律宾及越南等亚洲国家的人士通常在较近期移民澳大利亚，因此与其原居地国家的文化的感情也较深，或许会展示出对家乡文化较强烈的感情。

  然而，相对亚洲移民而言，欧洲人移居澳大利亚的历史较长，而他们与澳大利亚之间的文化距离相对较小，因此更能够适应本土澳大利亚社会，心系家乡之情亦较薄弱。

  胡教授认为：“与新近移民群体相比，已落地生根族群的文化距离敏感度或对家乡文化的热爱程度亦较弱。”

  但值得注意的是，中国已成为近年澳大利亚新移民最主要来源地之一，而且近期有一波庞大的华人资金涌入澳大利亚物业市场，显示华人买家对澳大利亚物业的胃口正迅速增大。

  根据《纽约时报》的研究，自2010年以来，现时澳大利亚房地产市场内的华人投资至少翻了十倍；华人投资者已购入了悉尼市中心内逾半的新建住宅。

  对政策制订的意义

  根据研究结果，置业者为了购入座落于与自身文化较接近地区的物业而甘愿付出较高昂的价钱；胡教授相信这个效应对于社会多元化及城市规划的政策制订具有重大意义。

  她表示，明白外来移民对维系原生文化的内在渴望，是更透彻了解外来移民及本地社群的第一步。

  她指出：“认识和尊重不同族群对房地产投资的偏好，有助提高城市规划的效率。”

  胡教授总结：“通过研究悉尼个别人士的置业投资决定，我们记录了不同文化及族群自然地出现 ‘物以类聚，人以群分’ 的情况。我们相信，在旧金山、多伦多或温哥华等多元文化融汇的移民城市也可观察到类似的现象。”

  参考资料：

  Hu, Maggie Rong and Lee, Adrian D., Melting Pot or Salad Bowl: Cultural Distance and Housing Investments （August 31, 2017）。 28th Australasian Finance and Banking Conference.

  英文原文刊于港中大商学院属下之「中国经商智慧」网站：https://bit.ly/2p8340a。

  关于香港中文大学商学院：

  香港中文大学（港中大）商学院由六个教学单位组成，包括会计学院、酒店及旅游管理学院、决策科学与企业经济学系、金融学系、管理学系及市场学系。成立于1963年的港中大商学院，是区内首间提供工商管理硕士课程（MBA）和行政人员工商管理硕士（EMBA）课程的商学院。现时港中大商学院合共提供8个本科课程及13个研究院课程，包括工商管理硕士、行政人员工商管理硕士、硕士、理学硕士、哲学硕士及博士课程。

  港中大商学院的MBA课程在2018年《金融时报》（Financial Times）百强排行榜名列全球第43位，而EMBA课程亦在2017年排名全球第32位。港中大的商界校友人数逾35,000人，为香港之冠，其中不少校友已晋身政府和商界的重要决策层。商学院现有逾4,400名本科和研究生，现任院长为陈家乐教授。

  详情查询，请浏览港中大商学院网页http://www.bschool.cuhk.edu.hk或Facebook：http://www.facebook.com/cuhkbschool及LinkedIn：https://www.linkedin.com/school/3923680/。

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