鹏元国际授予融信 "BB" 评级；展望稳定

     中国香港-Media OutReach-2019年8月7日-鹏元国际向融信中国控股有限公司（后称融信）授予国际刻度的长期主体评级，等级为“BB”，展望为稳定。

     融信为中国房地产开发商，主要从事开发中高端住宅物业。地产开发占总收入的97％，建设服务、租金收入等占余下的3%。融信的评级反映了公司在区域市场的领先市场地位、强劲的合约销售额、优质的土地储备以及不断改善的财务状况。另一方面，融信的评级也受到其在中国房地产市场内相对较小的规模以及较高的业务集中度的制约。

     融信稳定的展望反映了我们对公司在财务状况改善的同时，合约销售继续提高的预期。

     主要评级观点

     正面因素

     我们预期公司将维持在台湾海峡西岸经济区和长江三角洲地区的领先市场地位。融信是一家中国东南部地区顶级的房地产开发商，特别是在福州和杭州。公司被选为“2018中国房地产开发企业福建省10强”，并入选“2018年中国最具竞争力房地产上市企业23强”。凭借强大的品牌认可度，过去几年融信的业务规模不断扩张。

     我们认为公司具有强健的销售执行能力。过去三年，融信的合约销售额实现了强劲增长，2016年、2017年和2018年的合约销售总额分别增长107％、104％和143％。公司2018年的权益合约销售额在所有中国房地产开发商中位列第28位，较2017年第36位排名大幅提升。强劲的合约销售额和健康的现金收款为公司的扩张提供了稳定的现金流入。2018年公司合约销售增长达到顶峰后，我们预期公司在2019年和2020年的扩张速度将大幅放缓。

     我们的评估表明融信拥有一二线城市优质的土地储备。我们认为，融信拥有多元且低成本的土地储备，足以支持其未来两年的增长和盈利能力。截至2018年底，融信在全国39个城市共有154个项目，总土储和权益土地储备分别为2, 540万平方米和1, 290万平方米。融信拥有优质的土地储备，截至2018年底，88%的总土储货值和82%的总建筑面积主要集中在一二线城市。公司平均土地成本为6,356人民币/平方米，仅为2018年底合约销售额平均售价的30％。

     融信已在去杆杠，且我们预期未来两年公司去杠杆化的趋势将会持续。由于土地收购减少和合约销售强劲，2018年融信的杠杆率有所下降，债务总额同比下降11％，净债务同比下降23％。权益土地购置额从2017年的340亿元人民币下降至2018年的70亿元人民币。出于较低的土地购置额，我们预期2019和2020年公司杠杆率将进一步下降。

     负面因素

     相对于中国房地产开发行业最大的同业公司来说，公司经营规模相对较小。尽管过去几年公司迅速发展，但与中国房地产开发行业最大的同业相比，融信仍被视为较小的开发商。2018年公司的合约销售总额为1, 220亿元人民币，收入340亿元人民币，约为业内最大同业的四分之一和十分之一。此外，截至2018年底，公司的土地储备规模约为最大同业的六分之一。

     我们认为融信的业务集中度风险相对较高。融信所有的收入均来自中国房地产，其中97％的收入来自住宅物业开发。公司的财务业绩在很大程度上受到中国经济和房地产市场周期性的影响。

     评级展望

     出现以下情况导致融信的信用状况显著恶化时，我们将考虑下调融信的主体评级：1）杠杆率长期大幅增加；2）EBITDA利润率大幅下降且不太可能回升； 3）经营状况显著恶化。

     出现以下情况导致公司的信用状况大幅改善时，我们将考虑上调公司的主体评级：1）杠杆率持续大幅下降；2）EBITDA利润率大幅上升，且升势被视为可维持； 3）经营状况显著改善。

     相关评审委员会召开日期：2019年7月31日

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     相关的评级方法

     《通用企业评级方法》（2019年3月15日）

     《行业信用指引-中国房屋建筑商和房地产开发商》（2018年8月31日）

     《企业财务调整和比率定义》（2018年5月7日）

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