TOD如何赋能城市未来？深圳首个TOD专业展厅来了！

从单一城市发展到都市圈，再到城市群的融合发展，其中最重要的是交通。

近日，香港特区政府发布的《北部都会区发展策略》显示，将在香港北部建300平方公里都会区，并拟建多条跨境轨道铁路，以加强与深圳的互联互通。该消息一经发布即刻引发热议，有声音认为深港此次合作或成就“最强都市圈”。交通方面，目前已成立“推动港深跨界轨道基础设施建设专班”，共同构建“轨道上的大湾区”。

实际上，作为与香港强强联手的深圳，已在轨道交通建设上做足了准备。

10月13日，深圳市地铁集团有限公司（以下简称：深铁集团）正式发布深铁TOD品牌，通过分享如何践行TOD理念，不断探索TOD未来城市发展的理想生活方式等内容，体现深铁集团创新先行“轨道+物业”模式，持续反哺轨道交通建设运营，构建立体化、高效能、集约式的城市生态空间等内涵，诠释了“抵达无限可能”的品牌核心理念，赋能城市未来。

（深铁TOD品牌发布会，来源：深铁置业）

深铁TOD品牌的发布，也为香港与深圳经济发展高效交互提供了强力保障。如今，深铁集团正主动融入香港北部都会区建设，共创“最强都市圈”。

深圳首个专业TOD展厅开放

地铁已经成为深圳人公共交通出行的最主要交通工具之一。

2020年的数据表明，深圳地铁日均客流约585.36万人次；其中10月份的全市公共交通客流量中，深铁集团所辖线路公交分担率达51.6%，创下历史新高。

在地铁出行中，深圳人更关注的是地铁与其建筑物的距离、与活动空间的关系，如：地铁出口步行到公司需要多长时间，是否无缝连接等等。

随着城市的发展，在“大城市病”全球蔓延的当下，交通问题加重以及土地资源日益紧缺，让生活、工作在城市中的人们饱受困扰，为了实现城市的可持续化发展，优化城市空间，一种以“公共交通”为导向的开发模式TOD就应运而生了。

TOD（全称Transit-Oriented-Development），是泛指以火车站、地铁站、汽车公交站、机场等交通枢纽为中心，以400至800米（约5-10分钟步行路程）为半径高密度开发，打造集居住、工作、购物、教育等功能为一体的城市综合体规划。

TOD发源并兴起于上世纪90年代初的美国，其主要目的是希望解决大城市无限制蔓延、城市人口向郊区迁移、土地利用密度降低、城市密度趋向分散化，进而造成城市中心地区衰落、社区纽带断裂，以及能源和环境等方面一系列问题。

纵观国内外经典TOD项目案例，有日本东京著名的涩谷未来之光、二子玉川综合体、六本木新城，英国伦敦的金丝雀码头、国王十字火车站，法国拉德芳斯，美国纽约的新世贸中心、富尔顿中心、高线公园与旧金山的Transbay中转站大楼，新加坡乌节路综合体，香港的九龙站、香港国际金融中心、环球贸易广场等。

在深圳，这一模式也被应用于城市建设。深铁集团作为国内领先的TOD模式实践者，经过二十余年对“轨道+物业”模式的探索实践，已经建立起国家铁路、城际铁路、城市轨道交通“三铁合一”的产业布局，和轨道建设、轨道运营、站城一体、资源经营“四位一体”的核心价值链，通过对轨道站点周边土地和上盖物业的高效开发，以其开发和经营收益反哺轨道交通建设和运营成为“轨道+物业”模式引领者、轨道城市缔造者。

而为清晰展示TOD如何赋能城市发展，深铁置业倾力打造的深圳首个TOD展厅——TOD未来生活馆落子深铁置业大厦（车公庙地铁站D1口），日前已对公众开放。

该馆全展区面积约800㎡，包含10大展项，对市民朋友起到科普作用，展示输出解决困扰城市发展的TOD模式。未来，还可通过手机端实现线上“云游”。

其中，该展厅运用高科技手段打造的沉浸式体验空间，成为展厅一大亮点。

位于展厅二楼的TOD3.0代表作深铁前海国际枢纽中心项目静态模型，采用钢丝吊装方式立体展示建筑整体，以达到全方位细节描写，进一步体现TOD项目的未来科技感。

此外，市民还可通过移动触摸屏，对建筑项目整体效果图（虚拟建筑剖面图）进行X-ray展示，功能上特别设置车、人、环境等配音，营造真实的临场感，生动呈现枢纽投入使用后的状态。

与此同时，展馆还通过数字化呈现深圳地铁品牌及业务形态，通过多维度宣传形式阐述深铁集团历史发展历程和未来规划蓝图，更有全息投影介绍深铁置业倾力打造的八大产品。

值得关注的是，1:1复制深铁TOD展厅版本的深铁前海国际枢纽中心项目静态模型，近日也在2021年北京国际城市轨道交通展览会亮相。其数字化互动体验设计，获得了众多业内人士和市民朋友驻足体验。

（2021年北京国际城市轨道交通展览会，来源：深铁置业）

TOD深圳样本：深铁前海国际枢纽中心

实际上，深圳有多个已建成、规划中的TOD项目。已投入使用的有塘朗城城市综合体、深圳北站综合交通枢纽等，建设中有深铁前海国际枢纽中心、西丽综合交通枢纽、深汕综合交通枢纽、光明城综合交通枢纽等。

其中，深铁前海国际枢纽中心位于前海深港现代服务业合作区核心地带，由深圳政府投资、深铁集团建设，是第三代TOD（即站城一体）代表项目。枢纽及上盖物业项目总用地面积20万㎡，总建筑面积约215万㎡。

（深铁前海国际枢纽中心效果图，来源：深铁置业）

项目充分体现“站城一体化开发”和构建国际化CBD的规划设计理念。轨道、交通接驳设施、上盖物业与周边街坊进行一体、复合、多功能、高效集约的规划设计，配合枢纽的建设，实现车站与周边街区开发相结合的站城一体化开发建设，充分发挥枢纽的触媒效应和集聚效应，构建以公共交通为导向的国际化CBD新城区；项目将建成立足深圳前海，辐射珠三角、香港地区的集约型、立体化的24小时活力社区，以国际化的现代城市窗口形象，打造成前海片区地标和区域核心。

总体来看，深铁前海国际枢纽中心整合了轨道交通、深港过境口岸及公交、出租、社会车辆、旅游巴士等交通接驳场站等多种功能，有效地集约利用了过境口岸、交通接驳场站等公共设施用地。同时，枢纽通过地下可直接连通市政道路的周边建筑，通过立体公共交通与高端城市综合体无缝连接，将地面空间释放并还给城市，实现用地的高度复合集约利用，更是以人为本，融入了智慧枢纽、生态枢纽、文化枢纽等建造设计理念。

（深铁前海国际枢纽中心“站城一体化”示意，来源：深铁置业）

未来，产城融合+轨道交通形成的第四代TOD模式，如西丽枢纽等综合开发项目，将利用“三铁融合”的优势，整体项目战略定位考虑对大湾区、深圳市核心区域城市发展和产业发展的承接作用，规划以枢纽为核心外延区域的产业主题、产业功能布局、产业亮点项目等内容；规划与城市发展主题和产业定位相匹配的城市功能、业态组合以及亮点项目，并组局开发，助力建设轨道城市、轨道都市圈。

TOD引领未来美好城市生活

对于TOD未来发展趋势，据西南交通大学TOD研究中心主任朱晓兵观察，目前已由单一城市考虑至轨道上的都市圈、四网融合TOD（干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路、城市轨道交通）。他表示，近期几大都市圈发展规划出台，除一如既往重视轨道交通外，更强调了都市圈中各个城市的功能定位与规划协调。在此背景下，各城市发展必须慎重考虑来自连接其他城市的轨道交通之虹吸效应，在TOD规划中予以应对。

联通即繁荣。香港在近期发布的《北部都会区发展策略》中强调深港两地的轨道交通建设，包括修建连接深圳前海的“港深西部铁路”，东铁线延伸到深圳罗湖，北环线经过落马洲河套区进入皇岗新口岸。

（香港北部都会区，来源：网络）

目前，在跨境陆路交通方面，港深政府已成立“推动港深跨界轨道基础设施建设专班”，共同构建“轨道上的大湾区”。

未来，该规划有望使深港两地形成“最强都市圈”，共同促进两地在经济、基建、创科、民生和生态环境的紧密合作，发挥强强联手，将产生一加一大于二的效益。

而作为与香港强强联手的深圳，也在轨道交通建设上做足了准备。深铁集团表示，在北部都会区发展策略的大背景下，将肩负策略发展的重要使命，通过地铁轨道与北部都会区运输系统的串联，全力支持北部都会区的规划建设，做好与北部都会区的高效接驳，实现城市间的互联。

（深圳市轨道交通线网规划，来源：深圳地铁）

如今，深铁集团主动融入香港北部都会区建设，助力“最强都市圈”。在城市交通上，深铁集团用23年的时间，建成了411公里的地铁线网。未来，随着特区“三铁”建设全面铺开，深铁集团还将建设约2000公里的轨道交通，构建“内湾半小时、湾区一小时”交通网络体系。

与此同时，在北部都会区逐步建成的过程中，两地的金融、科技创新、现代智造、物流航运、国际贸易、网络经济、都市圈消费等综合功能也在逐步提升，意味着精英人才的涌入和住房需求的提升。深圳的城市发展已从空间扩张转为空间优化，深铁置业作为深铁集团全资子公司，则肩负着轨道交通沿线土地综合开发、反哺轨道交通建设运营的重大使命，通过TOD模式，深铁置业为深圳贡献多个高端、便捷、环保的地铁上盖物业项目，如深铁懿府、深铁瑞城、深铁珑境和深铁璟城等。

深铁置业始终秉承“厚德载运，深铁为民”的企业精神，不断致力于提升客户的获得感和幸福感，创新“轨道+物业”模式，践行TOD发展理念，以“轨道城市缔造者”的身份，擘画时代蓝图。

【撰文】冯少文

来源：南方+