魔方公寓这套“避雷大法”，凭啥成为玩转轻资产的关键?

    在商业的世界里，轻或重的选择从来都不是绝对的。从过往的经验来看，当轻重资产成为企业的一道重要选择题，那么在某种意义上也就意味着，这个行业开始进入到更为成熟理性的整合阶段了。

    一边是原本以轻资产模式为主的乐乎，通过北京大兴机场的项目加码重资产;一边是以往直营为主的魔方公寓，高调启动了轻资产战略加速的计划。虽然看上去纷繁复杂，但他们所追求的似乎是同一个目标：加强自身专业化资产管理的能力，在核心的运营维度进行输出。

    在这其中，作为国内集中式长租公寓的领头大哥，从去年年底宣布加快进军轻资产之后，基本上魔方CEO柳佳的每次出现都会提到其轻资产计划。那么，这套轻资产战略的背后有哪些故事呢?

    聚焦精细运营是大势

    如果不是2018年的大浪淘沙，长租公寓行业或许还不会这么快回归理性。在蒙眼狂奔为规模的阶段，很多心急的进场者并没有意识到，长租公寓其实是一个水很深、门槛很高的行业——不仅要有优质的资本加持，还要有应对诸多雷区的运营管理能力。

    一个显而易见的趋势是，整个行业的资源、资金越来越集中。据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2018年，与长租公寓相关的投融资事件共发生了61起，融资金额达72.97亿元，虽与2017年相比，投融资案例数有所下降，但融资金额却同比增长200.91%。相较之下，资源的稀缺性和成本的持续走高，使得中小型玩家的生存和扩张愈加困难。在肃清行业的高杠杆驱动等投机方式之后，如今直面疯狂过后的增长乏力和盈利困境，不少长租公寓创业者开始真正体会到了运营的难处及重要性。

    实际上，长租公寓行业之所以难盈利，一个关键的原因在于其供应链条复杂，服务场景多且周期长，因而运营管理的整体损耗较大。尤其是对于体量尚且有限的物业持有者或运营商而言，其实际运营的规模效应尚未成型，平衡运营效率和成本控制的压力相对更大。

    对此，魔方CEO柳佳告诉TBO，长租公寓运营的“坑”和“雷”有很多，“长租公寓行业，从项目选址开始，到开业运营，几乎一步一个雷。”从选址、消防、工程，到产品、系统、运营、销售，再到法务、财务、金融等，这些问题是每个长租公寓的玩家都要去面对的。柳佳也坦言，魔方一路走来也经历了很多试错的过程，但当时整体的试错成本较低、市场的包容度也相对较高;但对于如今的新入局者及体量和实力有限的玩家，试错的成本代价也相对更高一些。

    更重要的是，抱着类似苦恼的玩家比想象的要多。在整个长租公寓的万亿级市场中，目前品牌公寓在整体租赁市场的占比未达到5%;而在这些品牌公寓企业之中，房源数量不足5万间的企业占比在95%左右。与此同时，全国长租公寓品牌渗透率为2%，一线城市为5%，二线城市为1%。这也意味着，行业中的大量房源沉淀在二三线城市的中小玩家的手中，他们大多尚未形成一套高效的标准化运营“方法论”，经营较为粗放。

    另外，在黑猫投诉平台上，长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区。这些产品及口碑上的问题，也反映出了长租公寓的标准化之困。上个月，央视新闻及央视财经频道先后播出了关于“我国长租公寓标准化建设提速”的报道，提出要鼓励规模化、专业化的住房租赁企业等。从长远来看，而在行业标准化的过程中，头部的成熟企业或许可以起到更加积极的作用。

    扫雷，先要知道雷在哪

    不同于电脑上的扫雷游戏，现实中的扫雷则需要付出实打实的代价。“与其事后填坑，不如事先做好充足的准备把雷绕过。”在柳佳看来，行业进入新一轮的整合阶段，战况更为激烈，“长租公寓行业是共生共融的行业，我们希望可以跟行业分享魔方一路走来所形成的这套‘避雷秘笈’”。

   结合魔方的运营经验，柳佳也向TBO介绍和分享了一些典型的雷区。

    例如在关系到项目成败的选址问题上，很多运营商仍旧存在一些误区。其中较为典型的误区之一，即为“有人气就一定是好选址”。对此，柳佳举例说，像深圳的城中村、广州的城中村人气高、需求旺，但其周边民宅扎堆;而民宅具有定价权，其替代品的价格也相对较低，因此该观点并非绝对正确，而是要在品牌和客群的匹配度上去找最佳答案。

    对于这些问题，魔方的对策是向数据要答案。据柳佳介绍，魔方通过多年的大数据积累，总结了一套综合十多项标准的选址方法，即“魔方七维度测算模型”。该模型将经验判断转变为动态的数据判断，通过考核项目地段、交通便利程度、物业属性及结构、产权关系等多项指标，再通过预测定价及投资回报周期等，进行专业的项目背景调查。

    再比如，在长租公寓运营者需要投入最多精力的业务之一——销售方面，很多运营者以高出租率、高出租价格、租期越长越好等为标榜，但实际上，出租定价及最佳签约租期应该根据市场供需情况来定，并不是一个静态的概念。为此，魔方整合开发了一套动态定价的系统，用算法自动控制而非人为控制的方式精细化管理，从而帮助门店实现收益最大化。

    除了选址和销售等环节，柳佳告诉TBO，目前魔方对于各个流程都有一套SOP，使得各个环节的标准化复制具备了相应的操作流程。由此，原本分散在公寓运营各个细分业务下的赋能能力，通过轻资产计划获得了一个统一的接口，从而使得魔方赋能合作运营商的方式更为聚合和高效。而这套“避雷大法”，也为魔方轻资产模式的跑通奠定了基础。

    事实上，很多业内人士认为，2019年将是长租公寓行业打响轻资产竞争的开端。有业内人士告诉TBO，轻资产模式的前提是要足够了解整个产业链，及其中各个版块的操作路径。虽然看上去模式变轻了，但整体的要求是更加“大而全”的，从而有可能实现供应链、服务、品牌、客户系统、营销等多维度的赋能。

    简单来说，有了能力，才能谈赋能。在上个月完成D轮融资之后，魔方目前已是集中式长租公寓行业融资金额最大的运营商;加上在行业中深耕细作十年的经历，魔方在长租公寓全产业链上积累了较为丰富的试错经验和运营成果。该业内人士也表示，虽然并不了解魔方公寓轻资产计划实际的落地过程及成果，但至少在品牌、体量和资本等指标来看，魔方对于中小运营者的吸引力或许会更有优势。