兵家必争之地：富力旧改厚积薄发

富力发布上半年中报

 

8月22日，富力地产发布了2019年中报。报告显示，富力地产上半年权益合约销售金额达602.2亿元，权益合约销售面积552万平米，同比分别增长6%、25%。此外，上半年录得营业额350.5亿元，增长3%；纯利41.7亿元，同比增2％。这一系列关键数据表明，克服内外部种种挑战，上半年富力坚持稳健运营，继续取得预期的增长。

 

规模增长之外，富力上半年的盈利质量也相当亮眼。毛利率为37.0％，而来自物业销售的毛利率为41.0％，纯利率为11.9％，盈利能力继续稳定在高水准。基于上半年的良好营收及盈利，富力中期股息确定为0.42元，同比升5%。

 

同时，富力资金安全性继续巩固。截至6月30日，现金储备增加，达人民币390.3 亿元。上半年，富力继续发挥融资能力，为业务不断注入“活水”。境外融资能力优势格外明显，半年内境外发行逾28.3亿美元票据及贷款，融资净增223亿元。反映其综合实力和资金安全性继续获得资本市场信任。

 

持有型资产的运营在上半年取得多项改善。报告期内，来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元。其中酒店业务半年营业额33.7亿元，经营净利达到6.3亿元，增长7%。运营中酒店已累计达到90个，总客房数27173间，继续巩固全球第一高端酒店业主位置。

 

另一方面，商业资产也有新项目进入收获期。富力运营中的商业资产已超过200万平米。 

 

为蓄积长远发展资源，富力上半年继续择优拿地，新增权益土储653万平方米，货值850亿，土地购置均价仅为每平米2700元。截至6月30日，富力权益土地储备总建面达到6100万平米，总储备货值7810亿元，较2018年底继续增长6%。 

 

 

 

 

城市更新加速，大湾区战略布局扩大

 

从富力上半年中报可以看出，富力地产土地、资金储备继续稳健增长，资产运营继续改善；另一方面，借势大湾区利好，富力地产更清晰发出加力城市更新的信号，其在大湾区接近4000万平方米的城市更新规划建面逐渐进入收获期。

 

搭乘粤港澳大湾区战略，富力大湾区布局不断扩大。目前，富力已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、肇庆等湾区城市。其中广州是富力旧改的主战场，富力在广州已签订合作协议或意向的超过 20个旧村项目。

 

作为“大湾区旧改专家”，富力对“三旧片区”改造的传统业务优势将进一步发挥。今年5月份，富力正式成立城市更新集团，加强整体运营管理。截至6月30日，富力城市更新板块签约合作项目已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。

 

 

旧改之王，每一根烟囱倒下都有富力功劳

 

富力集团成立于1994年，创始人为李思廉先生和张力先生，总部位于广州。在众多房地产企业中，做旧改起家、一直深耕城市更新工作的房企并不多，富力便是其中的领军者和先行者。

 

1994年，自介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目始，富力在旧厂改造之路上一路高歌猛进，原广州铜材厂、同济化工厂、建材厂等10多座旧厂房变为一个个全新的商业中心和社区。

 

曾经的广州建材厂，如今已是两面临江的富力半岛花园；四通八达的地铁盘富力广场，本是广州铜材厂和同济化工厂所在地；广州铜管厂地块，建成为富力环市西苑，是广州早期的成熟小区之一……

 

业界曾经流传着一句话，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。到2001年末，富力地产在广州总开发建筑面积已超250万平方米，凭借充满魄力的旧改项目，富力一跃成为“华南五虎”排头兵，成为名副其实的旧改大王。

 

在旧城改造过程中，富力打造了一个个城市更新的经典之作。2003年在广州启动新一轮三旧改造之时，富力就积极参与到猎德村项目中来，成就首个城中村改造典范。

 

2007年，富力联手合景、新鸿基成功竞得猎德村商业地块，历时3年改造，打造出了珠江新城的天汇广场、CBD行宫“天銮”，成就了广州旧改的“猎德模式”。

 

这其中，猎德村摇身一变珠江新城高档社区，由“城中村”一跃成为“土豪村”；天汇广场成为南中国区首席CBD综合体旗舰项目；CBD行宫“天銮”作为广州豪宅物业，如伦敦的海德公园一号、纽约的中央公园豪宅区、香港的圆方天玺等著名城市综合体豪宅区，成为城市地位的象征。

 

 

猎德村旧改

 

 

之后，历经七年精雕细琢，富力又创造了至今为止广州唯一一个由民企完成的旧村改造项目——杨箕村改造项目。富力把一个全村种满密集小楼，4、5万人蜗居之所，蝶变为总建筑面积约27万㎡，包括地标式超甲级写字楼、国际商务会所、高尚街区商业的人文时尚综合体富力东山新天地。

 

近年来，富力在旧改方面持续发力，启动了黄埔区笔村、茅岗村、白云区陈田村等大规模城中村改造实践。其中，2019年启动的陈田村项目片区被定位为三旧连片综合开发改造示范区与白云中轴上宜居宜业的优质城区。经过富力的改造，陈田村将在经济发展、人居环境、管理秩序和文化历史等方面与城市全面深度融合。业内人士表示，富力或借助陈田村的区位优势，再现“猎德传奇”。

 

多年旧改经验的累积下，富力早就摸索出了村民、村集体、政府、企业“四方共赢”的原则。目前，这一旧改优势已发展至深圳、佛山、中山、东莞、珠海、惠州、清远等各地，积极与时代共进，与城市共生。

 

兵家必争，富力旧改厚积薄发

富力深耕广州旧村改造多年，凭借猎德村、杨箕村众多旧改项目的成功经验，形成了在城市更新业务领域强大核心竞争力和品牌口碑，也赢得了政府、村民各界广泛的好评与信赖。

 

为了顺应社会发展趋势，配合政府进一步做好城市更新工作，2019年4月，富力成立了城市更新集团。在各大房企都在裁员的大背景下，富力城市更新集团的编制人员已超过350人，未来还会进一步增加。

 

相对比其他公司，富力最大的优势在于，项目经验丰富、项目储备优质、专业的旧改团队以及融资实力等。

 

富力城市更新集团的成立，使得企业的业务凝聚力更加强大，架构设置更加完善，业务水平达到了一个全新高度。集团以“紧贴城市脉搏，构筑美好生活”为理念，以城市运营商的定位，继续推动城市发展。

 

 

高瞻远瞩，中国城市更新发展趋势

 

富力高瞻远瞩，一直把眼光瞄向中国城市更新发展的未来。

 

十八大以来，党和政府已经把深入推进新型城镇化建设作为国家的重大发展战略并大力推进。为此，广州成立了全国首家城市更新局，开创了国家中心城市以更新改造推进城市可持续发展的新路径，探索建立了城市低效存量建设用地盘活利用的新机制。

 

 

 

今年6月19日，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”。文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。城镇老旧小区改造，实际是旧城微改造，由政府主导，在这两年也是广州旧改的重点。

 

中国的城市更新，一直在发展变化。从早期的三旧改造，旧厂、旧城、旧村，到现在的城市更新，富含了更多的概念与情怀。一方面，旧改项目不仅仅是简单的建筑形态的变化，还需要与城市片区的规划、特别是产业发展相结合，实现城市与村集体经济的可持续发展；另一方面，城市更新也不再是大拆大建，政府也建议旧城核心地段的项目适当地考虑微改造等形式，保留传统文化建筑及历史底蕴的同时，挖掘城市活力；还有，结合国家倡导的乡村振兴政策，城市更新不仅局限于主城区，还同时考虑外围郊区的旧村发展，结合本地产业特色，综合整治改善乡村环境的同时，导入田园综合体的创新农业，实现农村人口再就业，实际提高村民收益及生活水平。

 

目前，中国城市发展逐渐从增量模式转为存量模式，城市更新正成为城市发展的主要方式。同时，城市更新的模式也从粗放的“大拆大建”转向“绣花式”的精细化微更新，从关注重大产业项目到关注老旧小区改造等民生问题，更加注重提升市民的获得感、幸福感。

 

在中国城市更新大背景下，富力发力旧村改造，并打造出一套富力模式，为中国城市更新事业贡献了多个经典案例。广州市首个启动城中村改造的村落——猎德村，就是在富力的统筹开发下，成为了广州新的CBD，广州城市更新的名片。

 

 

他山之石，可以攻玉

 

中国城市更新目前处于飞速发展阶段，西方发达国家上世纪也有着类似的发展过程。他山之石，可以攻玉，发达国家城市更新经验也可以借鉴到中国旧改建设中来。

 

西方发达国家的大规模旧城改造始于20世纪40年代末，随着二战后经济的复苏与发展，英国、美国、日本、德国和荷兰等国家都开展了大规模的城市更新建设。它们都经历过一个高速发展的时期，而后逐渐放缓，前期讲究速度，后期注重人本主义价值。

 

1949-1970年代初期，美国展开了以政府为主导的大规模建设，期间投入超过100亿美元，总计在1100座城市开展了2800项更新工程。此后，开发商以市场为导向进行旧城再开发，以可持续发展和人本主义为核心对区域进行改造建设，更加关注民众参与度和建筑的历史价值。

 

就经典案例来说，东京六本木是目前日本最高水平的城区改建项目。六本木总建筑面积约72万平方米，主要用途为办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电影院、电视台、学校、寺院等文化及公共设施。

 

六本木在处理与原住户关系时坚持以人为本的理念，创造一种与人和谐相处的外在环境，打造的是一个新的超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈，整体空间塑造得更为艺术化与人性化。

 

 

日本东京六本木

 

与日本六本木异曲同工的是，富力猎德村旧改同样有着人文文化情怀和现代时尚气息。一方面，猎德村曾是拥有900多年悠久历史的岭南水乡，旧改后，猎德村完整保留了龙母庙，并保存着巍然耸立的牌坊和古色古香的祠堂，还打造岭南古建筑博物馆，让猎德的建筑文明、纯朴民俗、龙舟文化重放异彩。

 

另一方面，猎德商业地块规划有CBD行宫“天銮”、国际名品Shopping Mall、希尔顿旗下顶级品牌六星奢华酒店、超甲级写字楼、城市艺术公园等多种顶级物业形态，是南中国区首个真正意义上的CBD大型城市综合体旗舰经，充满了现代时尚气息。

 

从国内外旧改经典案例来看，无论是日本六本木、纽约的高线公园和多米诺糖厂、伦敦金丝雀码头、汉堡港口新城，还是富力猎德旧改、上海新天地、深圳华侨城创意文化园，一个个旧厂房、老建筑、旧村庄的华丽蜕变，都离不开以人为本的文化精神理念。

 

这，也是中国城市更新未来发展的重要方向。

 

 

九万里风鹏正举，行业先锋楷模

 

九万里风鹏正举，在中国新型城镇化建设大潮中，富力一路厚积薄发，其近30载的旧城改造经验积淀，“造城”模式的成功，已经成为行业的先锋楷模。富力担当着推动中国城市升级的社会责任，它以“城市运营商”的气魄，建设着一座座焕然一新的城市。

 

目前，富力集团已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸、医养健康、物业服务、设计建造及创新服务平台等领域多元发展的综合性集团（配图）。2018年销售规模逾1300亿元，2019年目标是1600亿元，为超过100万人提供高品质产品和服务。

 

从广州起步，富力的业务已拓展至北京、上海、天津、海南、太原等全国各核心城市及潜力地区，并自2013年走向世界，拉开布局全球的序幕。至今，已进驻国内外超过140个城市和地区，累计拥有超过420个标杆精品项目。

 

在2019年上半年发布的《财富》中国500强排行榜上，富力位列第123名；5月出炉的2019年福布斯全球上市公司2000强榜单上，富力也位列全球第761名，在上榜中国房企中位列第8名。此外，上半年富力也多次获得“中国房地产开发企业综合实力10强”评定。在富力集团成立后的第25年，富力企业规模和综合实力继续稳定壮大。