寓言家 十年魔方，步履不停——对说魔方公寓广东＆中西部分公司总经理丁涛

序言：

长租公寓行业经历政策推动的红利，监管的严苛，从规模大肆扩张回归到产品、经营、服务本质。有的投资者随着退潮而退出，只有真实注重产品、运营、服务的企业才能经历市场的洗礼。

正文：

当前中国房地产逐步从增量时代步入存量时代，租赁市场受到大家关注，同时伴随着政策的鼓励，资本的助推，长租品牌如雨后春笋。看美国租赁市场由机构持有或管理的房源占比为30.4%，日本租赁市场机构化程度高达83%。反观国内租赁市场当前机构和品牌房源占比低，机构化率低是我国租赁市场规范化发展的一大主要问题。私人化住房占据租赁市场总供给中有九成，仍为供应主体。长租品牌的爆发会加速国内租赁机构化的进程，对于租住人群合法权益保障、居住的安全性、服务的体系化皆大有裨益。

然而公寓本身是个利润微薄的行业，再加上初期部分企业的盲目扩张，高进低出，致使甲醛房、租金贷等问题丛生，一时间企业危如累卵，行业议论纷纷。

经过市场的洗礼，真正将长租公寓作为事业，以运营管理为核心，以打磨服务为上的企业终会脱颖而出。

克而瑞今日与深耕租赁行业10年的魔方公寓广东&中西部分公司总经理丁涛先生深度对话，共同探讨行业发展，揭秘魔方10年的运营理念和发展思路。

1. 随着政策红利的推动，近年来长租公寓迅猛发展，大批企业高调入市，然而长租公寓微利的行业性质，导致数十家品牌商黯然退场，头部企业也逐渐回归理性，放慢或停止扩张脚步，您如何看待行业这场波动?

租赁市场万亿级别的市场，发展前景乐观，在政策推动、资本使然的情况下必然会引发大量企业入驻，大量创业公司加入。这也是市场化的规律，在行业野蛮生长的过程中，也自然会有大量的问题暴露出来，例如最近爆发的高收低出、公寓爆仓、部分城市租金暴涨、甲醛房、租金贷等问题。同时这些问题也驱使着监管政策、规范化政策的落地，也让企业们开始思考。这是一个过程，我们很平静的看待这样的问题。魔方淬炼了10年，在部分企业大肆扩张的时候，我们已经经历过不断的更迭、创新，将重点专注在精细化运营。而且我们对行业仍旧保持着乐观的态度，也十分欢迎想在这个行业深耕的企业加入。

2. 刚刚说到行业，如果单独说下广州市场您是如何看待，尤其是广州存在大量城中村的情况下?。

全市有480多万套出租房多数在城中村，对于租客来说广州市场相对北上深选择性更多。同是一线城市，北上深在同一租金价格，在广州“享受度”明显高出一截。但大部分城中村安全性、私密性相对也差一些，无法满足对生活品质有追求的人群需求，而魔方主要是为对环境、生活品质、社交有追求的年轻人群提供住房服务。魔方针对不同阶段的消费者，开拓了多个细分市场，推出5大系列产品线，魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓、联盟品牌公寓，分别满足了不同收入人群需求，能较全面的覆盖市场。

3. 魔方作为行业内的头部企业，运营能力毋庸置疑，那么魔方是如何做到高效运营，降低成本的呢?

我们魔方门店的运营管理是极其高效和规范的。日常的运营管理已实现全面工具化，OMS、CRM、Power BI、F-ONE、魔镜、魔方小管家、OA、企业微信工作台等各种线上办公工具的应用，最大化提升工作效率，降低运营成本。同时魔方有强大的大数据后台，实时收集运营数据，输出可视化报表，建立定价模型，实现数字化、数据化运营。

其中，魔方自主研发的OMS运营管理系统，是花了5年的时间，经过不断迭代升级到现在的3.0系统，这套系统汲取了魔方10年直营店的运营管理经验，这也是魔方的核心管理系统，为各类业务场景提供运营与决策支持，为增加营收提供保障，也可以进行输出，为我们的合作方赋能。

4. 有如此庞大的系统和工具辅助运营，也难怪魔方可以做到人房比1:100甚至1:150了。现在各大公寓品牌都在强调运营和服务，那魔方在服务、产品体验方面，有哪些实际性的动作?

为了更好的体现服务价值，魔方在行业首推七天无理由退房承诺。魔方公寓3.0产品，规划了10种不同格局和特点的户型，功能设置充分考虑了使用者的烹饪、储物、晾晒、阅读、会客等日常所需，逐步去完善、满足租客需求。同时将智能化融入公寓产品中，如最新科技XPOWER电源踢脚线、智能预警、智能门锁、视频监控、智能家居等设备的集成，提升租客的租住体验，便利租户的租住生活。

这也是魔方平均出租率超过95%以上的原因。

5. 长租公寓作为近几年才突然火爆的新兴行业，除了软件系统和智能化，最终仍旧离不开人，无论是拓展还是运营，专业人才都较紧缺，魔方是如何解决人才方面上的需求?

我们在人才方面有魔方学院赋能，有健全的人才培养体系，包含管培生培养方案、核心人才库。有针对一线人员的魔鬼训练营、管家班、店长班、区域经理班，还有核心管理团队集训等。魔方学院会进行常规的在线考试，并有伴随公司政策更新，不定期安排考试。也正是因为这样，魔方在业内有“长租公寓的黄埔军校”之称，我们也向行业输出了大量的人才。

6. 魔方在行业中已是佼佼者，是否会与整个行业的参与者有更多的合作?

魔方作为专业的公寓运营商，行业累计了10年的实战经验，致力于居住产品、生活服务、智能家居等各方面的全面创新。我们愿意与各个领域的行业参与者携手并进，改善城市居住环境，创享美好租住生活。2019年4月我们的CEO柳佳女士在上海公开探讨公寓投资经营的十大雷区，希望通过不同领域的经验交流、相互借鉴，共同赋能行业，降低从业风险，提高行业效率，引领行业健康发展。所以，我们也十分期待有更多的人参与进来，也期望与大家共同合作，共同进步。